UNIFICACIÓN CRITERIOS SECCIONES CIVILES AP DE BARCELONA

CUESTIÓN: Plazo de prescripción de la acción de reclamación de cuotas de las comunidades de propietarios.

Respuesta:

El plazo de prescripción de la acción de reclamación de cuotas de las comunidades de propietarios es el general de 10 años previsto en el artículo 121-20 del Codi Civil de Catalunya.

Justificación:

1. El artículo 121-20 del Codi Civil de Catalunya establece un término general de diez años para la prescripción de las pretensiones de cualquiera clase y el artículo 121-21 del mismo texto legal establece un plazo de tres años a la prescripción relativas a pagos periódicos que deban efectuarse por años o en términos más breves.

Se plantea por la cuestión relativa a si la reclmación de cuotas comunitarias debe prescribir a los tres años porque se trata de deudas generadas anualmente y liquidadas en períodos más breves.

2. El importe de la contribución de cada propietario a los gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, y al fondo de reserva, es el que resulta del acuerdo de la junta y de la liquidación de la deuda según la cuota correspondiente (art. 553-4 CcCat), debiendo destacar el carácter obligatorio de la junta anual precisamente con la finalidad de determinar y concretar las indicadas cuotas y el presupuesto de la comunidad (Art. 553-20 CcCat)

Esta determinación anual del montante de las cuotas comunitarias podría hacer pensar que estamos ante un supuesto subsumible en la situación de pagos periódicos prevista en el artículo 121-21 a) CcCat, y entender que el plazo de prescripción debería ser de tres años.

Sin embargo, el artículo 553-5 CcCat obliga a una interpretación distinta porque impone la afección real del elemento común de que se trate al pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias, que correspondan a la parte vencida de la anualidad en curso y a los cuatro años inmediatamente anteriores, lo que ha de llevarnos a concluir que esta afección real por el término indicado resulta incompatible con la prescripción limitada a tres años antes indicada, y a resolver la cuestión aplicando el término general de los diez años.

3. En atención a lo expuesto, se ha de concluir que el término de prescripción de las cuotas comunitarias ha de ser el general de diez años del artículo 121-20 CcCat, y no el especial de tres años del artículo 121-21 a) CcCat porque la aplicación de este plazo más limitado es incompatible con la afección real del inmueble al pago de las cuotas comunitarias por los plazos indicados, que pone de manifiesto la singularidad de la obligación contributiva de los comuneros.